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降低日本房产收入风险的方法是什么?

之前我们分两次讲解了房地产投资中存在的收入方面的风险。收入风险主要有4种:空室风险,租金下跌的风险,拖欠房租风险,中途解约风险。
这回我们来讲怎样减少这些风险稳定的经营的方法。
1,空置风险,租金拖欠风险,请专业人士帮您解决(租金保证和拖欠租金保证
空室的时候收不到预期的租金,投资计划发生偏差。没有租金收入,反而要自己出钱。为了回避这种风险,不管是否空室都会提供一定租金收入保证的房地产管理公司。
●租金保证(转租)服务
租赁担保业务就是房东和上述租金担保公司之间签订低于市场价租金的租赁协议,然后租金担保公司再以市场价租金转租给租客,租户支付的租金和给房东的租金差额作为租金担保公司的收入报酬。租客退居即使保证公司没有租金收入也会按照约定给房东付钱,这样房东看来虽然把房子便宜租给了房租保证公司,但可以不必承担繁琐的入退居手续和空室及拖欠房租的风险。

在总务省的住宅统计数据中,房屋的数量已经超过家庭数的总量,在一些城市,空室率已经超过了10%。当然,由于存在地域差,10%的空置率是不可避免的。利用这样的租金保证公司可以有效的回避空室,拖欠房租的风险。

租金保证服务是主要是提供给住房租赁市场的,近年来也出现了提供此项服务给事务所租赁市场的公司。现在租金保证公司很多,规模,管理数量,能保证的租金,服务各种各样,选择合作伙伴就变的很重要。

除了保证空室的租金外,还提供租客拖欠房租的服务。管理公司负责收房租,不管租客在不在有没有拖欠房租,到了交房租的时候管理公司都会把租金先垫付给房东,然后向租金保证公司请求客户拖欠的租金。
●拖欠租金保证
述提供租金和拖欠房租担保是房地产公司服务的一环,服务的内容和手续费续费各不相同。

相比提供租金担保服务,拖欠房租担保,没有空室的风险,向房地产管理公司支付一定的手续费还是比较合适的。从收益率的观点考虑,收益率当然会降低。让专业人士承担风险,稳定经营还是自己承担风险获得高收益,判断这点很重要。

2,避免中途解约风险(活用定期房屋租赁合同)
一般租赁合同期是2年到3年,即使是合期内,租客也可以中途解约,租客解约后没有马上找到新的租客就会失去收入。而且即使有新的租客能不能保证按原租金租赁也是未知数。

如果可以巧妙地运用于2000年3月1日颁布的定期租赁制度,可以防止租客中途解约或提出房租降价请求。定期赁制度在合同期间和租金方面,房东和租客是平等关系的自由租赁制度。这项制度之前的法律是以保护弱者的角度制定的。「租客=弱者」比如租客任何时候都可以中途解约,但是房东就不行。对房东来说租客能在合同期内支付房租,还要时刻面对房客中途解约的风险。如果房东的原因要求提前解约租赁合同的话,还要支付给租客一大笔搬家费及其他费用。可以说【定期租赁】制度制定后,房东和租客关系对等,可以自由契约。

【定期租赁合同】有以下主要特征。
*不符合以下条件的时候是一般的租赁合同
1,不存在续约,契约书中明确记载合同期到就终止。
2,以书面形式向租客说明不续约
3,到期前的1年到6个月前要通知租客。
4,只有用于居住且不满200平方米的房屋,只有租客工作地点发生变化,疗养或是要长期护理等不可避免的情况才可以解约。超过200平方米的房屋不能提前解约。
5,现有的居住租赁合同,即使房东和租客双方都同意也不能改成定期租赁合同。

定期租赁合同的第一个特征就是不存在续约,到期后合同就必须的结束,若当事人双方同意的话到期后可以再重新签订合同。这种形式的租约对租客来说觉得不稳定,但是作为房东来说,房租收入稳定,这样可以保证长期租赁的是优良房客。相反,遇到骚扰邻里或拖欠房租的租客可以使用这种灵活策略来结束合同,方便管理。

当然上述的只是一般论,不排除有其他不同的个例。企业是否有稳定的盈利,居住者是否有稳定的工作这些都很重要。商铺的话,从火灾危险度考虑,一般饮食店的风险较高。所以根据租客的种类性质有所不同,收入的稳定性和确定性来考虑风险的意识很重要。

租赁户数的多少会影响风险的大小,购买的租赁户数越多1户的租金占全体租金的比例就越小,即使1户是空室给整体租金收入带来的影响就相对比较小,反之,购买的租赁的户数少1户的租金占全体租金的比例就大,空室的情况会给整体租金收益带来较大影响。

总结
综上所述,可以通过管理形式,契约形式来减少风险,还有房地产投资的专业建议是不可少的,你也可以时刻意识这些减少风险的方法,做到真正意义上的风险回避
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