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房地产投资有两项支出,像管理费,修缮费和税金这样每年经常性发生的支出,还有大范围维修的时候,会几年发生的一次得临时性支出,这次我们来讲一讲临时支出。
\& P0 a0 {. I) N1房地产投资临时支出大,维修成本高 房地产投资的临时支出主要是建筑物的维修费用。房地产投资基本上是通过租赁全部或部分建筑物来获得租金收入,确保了稳定收入的重点是可以提供安心使用的高品质建筑物,换句话说,投资者从租客那里获得租金收益就有义务保证入住者能安心安全使用建筑物才可以。建筑物随着房龄增加渐渐老朽化,需要定期维护(修理)。如果您购买一栋投资房产,就会发生以下维修费用。 修缮部位 | | 房檐,房顶的防水加工 | | 外墙修复,重涂油漆 | | 铁的防腐处理 | | 机器设备等 | | 大范围修理和更换供水和排水管 | |
一般建筑物新建10年后开始需要修缮,所以最初的10年没有这么多例如维修费之类的临时支出发生。因此,考虑到日后的修缮,把资金的一部分预留出来会比较好。 在投资二手房时,购买前请专家预先估计在购买后短期内会需要多少修缮成本,在考虑修缮成本的基础上做资金计划比较好,通过交涉,从买卖金额中扣掉修缮费也是可能的。 6 i- t$ ?6 R* h& ~
2出租部分(专有部分)的维修费用 在投资租赁用1栋建筑物的时候,除了对整栋建筑物修缮维护外还需要对出租部分(专有部分)的修缮维护。租赁合同满期或中途解约,更换租客时发生的费用,在没有和租客特别约定的时候,需要房东承担专有部分的修缮维护。特别是居住用的建筑物,换租客时要清扫房间,更换榻榻米(最近日本式房间比较少),有时还需要更换地板和壁纸。如果是租客日常生活上的损耗非故意或过失造成的话,是需要房东承担的这些部分的修缮维护。 参考(东京都租赁住宅纠纷防止指南,一部分摘录)
4 A5 Z5 y! q3 v* s5 W+ A4 i*当退居时租客有回复原状的义务。如果是租客的故意,过失或是不以一般方式使用造成的损伤,原则上由租客来承担复旧费用。 *经年劣化和正常使用造成的损耗,损伤,原则上,原则上由房东来承担复旧费用。 *通过协议房东和租客之间可以制定和上述原则不同的特约。但是对超出租客原状负担的特约不会全部给予承认,有一些内容会是无效的。 过去有很多房东把租客入居时交的押金称为原状恢复费用,充当更换租客时的修缮费用。围绕原状恢复的定义和承担的费用的纠纷频频发生,所以1998年国土交通省主导重新制定了原状回复指南。此外东京实施2004年“房屋租赁纠纷防止条例”,明确了通常使用的情况下造成的损耗损伤的修理费用包含在租金内,在没有特约约定的情况下,由房东承担。 有了这种明确的指导方针,特别是投资租赁房地产的时候就必须要考虑到,每次更换租客时会发生的修缮费。 可以通过特约增加租客的原状恢复负担,但在租赁市场竞争激烈的现在,并不是个好方法。 此外,安装在房间内的空调设备,厨房,热水器等更换这些设备的费用也需要房东承担。
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3公寓的一间等共同住宅的情况的修缮维护 公寓这样的共同住宅,分为各住户的专有部分和楼体,入口,走廊,楼梯这些为共用部分。 专有部分的维修由房东各自维修,共用部分的维修由所有房东组成的管理组合进行维修。修缮费由全部所有者一起来承担。所以,像公寓这样的共同住宅一开始的时候就会准备一笔维修基金以备将来修缮需要。每户住户每月都要缴纳修缮基金。所以,像公寓这样的共同住宅一开始的时候就会准备一笔维修基金以备将来修缮需要。每户住户每月都要缴纳修缮基金。 0 }( x9 S1 w9 S# v4 f g
| | | 共同部分 | 屋顶,外墙和其他建筑物体和入口,走廊,楼梯,机器设备等 | | 专有部分 | | |
最近制定中长期修缮计划的管理者开始有增加,将来会产生多少修缮费用在一定程度上可以预测。还有,在购买二手公寓的时候,管理组合可以告知到目前积攒了多少修缮基金。对照修缮基金的余额和中长期修缮计划,在一定程度上可以预测将来的修缮费用。 % ?9 J, r7 n( C" |3 f$ X
总结: 不管什么建筑物,随着房龄增加都会老朽化,修缮是必要的。虽然修缮费是几年或十年一次的临时支出,但这是持有房地产时必然会发生的费用成本。做房地产投资时,一般从租金中扣掉那些每年都会产生的成本来计算实际收益率,但很少有人考虑那些中长期修缮成本。建筑物在未来或是隔几年必然会需要修缮,将修缮费用计算进后,实际的收益率还会更低一些。特别是要投资二手房地产的时候,建议最好和有知识的专业人士商量,并至少把短期会发生的修缮费考虑进去,再计算投资金额和收益率比较好。 『详情咨询』 微信/line : xiaohang0119 |