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与其他商品相比较,房地产是流通性低的商品。买卖双方交易,受个别事情的影响,兑现时对房地产的价格也有很大影响。这回我们谈谈影响日本房地产投资的流通性(兑现)风险有哪些?

1. 房产的个别事情和价格的关系
由于房产的其个性和相对交易的情况,房地产与其他投资产品相比,难以把握交易价格。在出售房地产(兑现)的情况下,房产本身的个别情况以及卖方,买方会影响价格。
即使是同一地区相邻的房地产也会因为以下列举的个别原因,交易价格而有所不同。


除此之外较大影响交易价格的还有买卖双方的个别情况。例如,卖主急需现金,想尽早出售。这样的话比起交易的金额多少卖家更在意的是收到售房款的时间。当然,这样的话就会被买家看到底牌,乘机打压价格,甚至低于市场价。卖家急于出售的时候,需要大范围的寻找买家,而且受时间限制
现实中由那些决定速度快,有资金实力的房地产业者以市场价(终端客户的购买价)的70%~80%收购的情况比较常见。

而相反,如果有多个买家,买方的购买欲望强烈,例如是邻接土地的所有者,通过购买土地使自己的土地升值,或是买下来再卖给其它可以获利的人的时候,有可能会以高于周边市场价的金额而出售。像这样,短时间内急于出售或买的话,这些当事者的意向很大程度上都会反映到交易价格上。

2. 相对交易的风险
如上所述,虽然房地产有流通市场,但与其它投资商品相比较还较封闭,最后是房地产公司去寻找买家,人为的因素也相对较多,能够兑现的时间不清楚,快的话1-2个月,慢的话半年以上的时间也是有可能的。而且想要尽早售出兑现的话,可能售价要低于市场价,相反拖得时间长也不见得售价会比市场价高,这就是房地产特有的相对交易的难处。虽然在好的时机出现买家,眼看可以出售兑现的时候,因为买家的情况(资金周转,遭到周围人的反对)发生变化,解除契约的事情也有,所以时刻伴随着不能兑现的风险。

3. 房地产的类型和流通性
虽说房地产的流通性低,但是其中也不乏有流通性高的物件。房地产的流通性的高低和投资股票一样,受市场参与者的数量左右。参与者和购房者多的话,那些购买者集中的房地产更具流通性。

举个具体例来说,带建筑物的土地和什么都没有建造的空地相比较,前者的购买者仅局限于想买住房的人,而后者并不仅限于想买住房的人,还有那些想建造办公楼,店铺,普通公寓和想作为停车场用的人,购买者的范围大。所以和建有建筑物的土地相比,空地的流通性更高。

买公寓的时候,比较一下1室的公寓和面向家庭型的公寓。1室的公寓比起家庭型的公寓更倾向于出租出去,获得租金收入,购买者多限于投资者。家庭型的公寓除了投资者外还有那些有实际居住需要的购买层,一般来讲比只有1室的公寓流通性要高。
这样,根据物件的种类,类型,购买层的大小不同,流通性就会不同。

房地产的收益性和 J-REIT:

和其它金融商品相比,房地产收益性和回报率比较高。但是投资的金额较高一般人不太容易参与。所以就出现了房地产投资公司,一般投资家也可以以小额单位投资J-REIT。把流通性低的房地产通过特化法人以证券的方式小额化,像上市股票那样投入到证券交易市场,让一般人也可以间接参与。

房地产信托的结构和房地产投资基本相同,是根据出资的比例从收益的租金中给投资者分红的商品。买卖的价格一直在交易所中被显示出来,想兑现的时候可以以时价出售,是流通性高的房地产投资产品。
J-REIT是专业的房地产投资家通过投资法人对多数的房地产投资,达到分散空置风险的效果。这样的J-REIT具有很高的流通性,降低了流通性风险。
如果对房产基金投资感兴趣的客户,可以直接联系我们担当来咨询详情。

总结:
我们有分两次解说了房地产的流通风险相关的内容,要想最终投资成功需要不仅着眼于收益性和回报率,还要注意可以回收资金的流动性和投资成本。本来房地产投资是不保证投资成本的商品。如果没有注意这些基本,经营期间有租金收益,即使表面上看有在盈利,最终计算回报率的时候有可能收益不高。特别是投资实物的房地产必须要有一个长期计划,是考虑自己的生活方式注重流通性还是注重收益性。


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