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房地产最大的特征就是“不可动”,不夸张的说房地产投资经营的成败在于地理位置的好坏。这次我们来谈这种“不动”的特性带来的自然灾害和人为灾害的风险

1. 地震风险
日本被称地震大国,在日本每年都会生大小地震。即使科学技术发展,预测地震也是不可能的。
由于房地是“不可的”,如果生大地震,建筑物将面倒塌的风险。如果地震造成建筑物倒塌,将无法得租金收入,修复建筑物也会用。地震何何地生完全不能预测,所以只要有房地,不管在什么地方,风险水平都是相同的。

2. 构,房和抗震性
如上所述,没有人能避免地震的风险,因此,加建筑物的构以降低地震风险很重要。建筑物主要分以下几种构,抗震性因构而异。

建筑结构和抗震性  :


另外,在二手建筑物中,抗震性因建造年代和设计而异抗震度完全不一样。在“建筑基准法”中有规定,不管在任何时候,如果发生地震,建筑物耐震性的技术水平要设为人为灾害的最低限度。目前的耐震标准制定于1981年6月,为区别以前的旧抗震标准而被称为“新耐震标准”。汲取1978年的十胜近海地震和1968年宫城县海岸大地震建筑物倒塌损毁的经验教训,1981年制定了新的抗震标准,以强化耐震性。

因此,1981年以前和以后设计的建筑物,一般来讲按照“新耐震标准”建造的耐震性能要好。
最近随着对大地震的关心程度增高和建筑技术的进步,建筑基准法规定的耐震基准之上,通过在建筑物的墙上设置特殊装置的【制震构造】和在建筑物和地盘之间设置特殊的免震装置的【免震构造】来控制地震造成建筑物振动的特殊施工方法受到关注。

3. 火灾的风险

就像地震造成的倒塌一样,由于火灾建筑物被烧毁也是房地产特有的风险。租赁房地产中由于租客的不注意引起火灾还有可能延烧到近邻的建筑物,这些都是房东自己无法预防的风险。

为了降低这种风险,选择火灾风险较低的地区,加强建筑物构造,设备方面的耐火性,挑选租客都是很重要的。

建筑结构和耐火性  :
租户类型和火灾风险(一般论):

以上是一般性理论,用火量和频度越高,火灾风险也会增加。单身和一般家庭,用瓦斯还是用电发生火灾的风险会不一样。
此外,从都市规划的观点来看,一般来说,旧的木造房屋密集的地区,道路狭窄,消防车不容易进入的地区火灾风险高。

这样,从地震和火灾风险的角度来看:
可以说木质建筑比钢筋混凝土建筑风险更大。在风险收益关系方面,木质建筑一般具有较高的风

4. 其他自然灾害和人为灾害

除了上面提到的地震,火灾等风险之外,房地产还有以下的自然灾害和人为灾害。
自然灾害
淹水
台风,暴风雨和河流泛滥
泥石流
暴风雨
灾害
事件
抢劫,谋杀,自杀等
事故
被房产的外界物砸伤等
其它
黑社会据点
这些自然灾害带来的风险,还有人为的风险,也会导致同一建筑物其他的租客退居,给投资经营者带来很大影响。

5. 公寓等共同住宅的情况下

发生地震时建筑物倒塌,发生火灾的时候,需要修复公寓中的一户这样的共同住宅,依照相关法律,按照倒塌的程度不能以个人的意见决定是否修复,要按多数的意见决定。(建筑物2分之1以上损坏的情况,需要由所有者的4分之3以上多数决定),因为需要多数人的决定,所以修复时间要比自己拥有一栋建筑的修缮时间要长的多。

总结:
虽然地震和火灾,可以投保在一定程度上弥补损失,需要注意的是,如果没有好好理解保险的内容,可能得不到保险金,或是少量保险金。
为了减少地震和火灾的风险,可以选择投资耐振性,耐火性高的建筑物,二手建筑物要做耐震加固的话,会发生高额费用,另外分散投资对象的所在地来降低风险也很重要。

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