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在购买房产,拥有房地产和出售房地产的时候都会征收各种税金,掌握税金的机制也是房地产投资的重点。另外根据当时的经济形势的变化会有税制改定,既有有利于房地产的税制改定,也有不利于房地产的税制改定,这回我们来谈税制对房地产投资的影响,以取得房地产相关的税金为中心做解说。

1房地产相关的税金

房地产取得时,拥有时和出售时都需要缴税的税金有哪些?

取得
印花税
登记税
房地产取得税
赠与税,继承税
固定资产税,都市计划税
所得税,住民税(个人)
地价税
出售
所得税,住民税(个人)
*土地转让收益的重课税(法人)

2 房地产取得时的税金

取得房地产时,征收印花税,登记税和房地产取得税,受赠取得房地产时需要交纳赠与税,因继承遗产取得时需要交纳遗产税。

(1)印花税

根据买卖契约书中记载的金额缴纳的税金,记载金额越大,税金就越高,泡沫经济结束后,为克服房地产交易长期的低迷,从促进房地产交易的观点出发,到2020年3月31日为止按照(参考图表2)来减税,此后恢复原来的税额,也就是说印花税有上涨的可能。

| 参考图表2 印花税率(房地产买卖合同中记载的金额)
记载额(日元)
减轻后的税率
原本
500万~1000万
5,000日元
10,000日元
1000万~ 5000万
10,000日元
20,000日元
5000万~ 1亿
30,000日元
60,000日元
1亿~5亿
60,000日元
100,000日元
5亿~ 10亿
160,000日元
200,000日元

(2)登记税

通过买卖等手段取得动产的情况下,需要登记所有权,来证明这个房产是自己的,所以在登记时需要交纳登记税,登记税按以下公式计算。

登记税=固定资产税评估额×税率

另外,到2013年3月31日为止,登记税有减轻措施,之后可能会恢复到原来的税率。
内容
取得时间
税率
通过买卖等,转移所有权
土地
到2011年3月31日
1.0%
2011年4月1日至2012年3月31日
1.3%
从2012年4月1日至2013年3月31日
1.05%
原本税率
2.0%
建筑物
原本税率
2.0%
※ 满足一定条件的自住房适用减轻措施
另外,登记抵挡权,要缴纳债权金额的0.4%的登记税。

(3)房地产取得税

通过买卖等方式取得房地产时需要征收房地产的取得税房地产取得税按以下公式计算。

房地产取得税=固定资产税评价额×3%
上述3%的税率是在2009年3月31日前取得房地产时的减轻税率,2009年4月1日之后的税率可能会上升至原本的4%。
另外土地,采取了以下减轻措施。
土地取得税=固定资产评价额×1/2×3%
地的取得税目前减少到1/2。可是这仅仅是到2009年3月31日的临时减轻措施,2009年或4月1日以后有可能会没有减轻措施,土地取得税可能会增加一倍。
仅限于住宅用建筑物,对房地产取得税设了特例,结果上减轻了税金。
住宅用建筑物的房地产取得税=(固定资产评价额 - 扣除额)×3%
住宅用以外建筑物的房地产取得税=(固定资产评价额 - 扣除额)×3.5%

| 参考图表3  

新建住宅
二手住宅
条   件
居住用的建筑物(租赁用住宅也可以)
自己居住的住宅
使用面
50㎡(户建以外的出租房40㎡)以上240㎡以下
50㎡以上240㎡以下
扣除金
1200万日元
1997年4月1日以后 1200万日元
1997年3月31日以前 1000万日元
1989年3月31日以前450万日元
1985年6月30日以前 420万日元
1981年6月30日以前 350万日元
1976年3月1日以前 没有


3固定资产税评估值的变化,税金有大幅度的变化风险

如上述,登记税和房地产取得税都是根据“固定资产税评估值”计算税额的, 各市区町村每三年对固定资产税评估值进行一次重新评估,根据重新评估,固定资产税评估值会上下变动,必然的登记税,房地产取得税会有增减,下次的固定资产税评估是在2019年,评估的动向将引起关注。

总结:

为了摆脱泡沫经济破裂后房地产长时间的通缩,在现行的税制下,减轻取得房地产的相关税收,可这仅仅是为了经济复苏的时间性措施,明年以后的税制修订,时间措施可能会被取消,房地产投资会有成本随税制大幅度上下变动的风险,关注税金制度的变化,注意情报的收集也是房地产投资获得成功的要点。


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