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房地产的法律内容涉及多方面而且非常繁杂,毫不夸张的说要想全部理解是不可能的。这回我们来整理一下与房地产相关的法律体系,讲讲有可能影响房地产投资的法律有哪些?


1.房地产相关的法律制度

日本房地产是在私有财产制度下,有可以自由使用,收益,贩卖的。有所有权,还有保护土地建筑物使用权的借家借地权,在此之上,还具有公共性,对交易和使用都设定了一些限制。围绕房地产的法制体系,可以概括为以下三个部分。

和房地产权利相关的法律主要是以民法为中心,保护房地产的权利,避免纠纷的。和交易相关的法律主要是以宅地建筑物交易业法为中心,保证房地产交易安全,为保护卖主和买主而制定的规定。和使用相关的法律,是以建设安全舒适的城市环境制定的都市计划法和建筑基准法为中心,对建筑物和土地的使用加以限制。

2.借地借家法

与权利相关的法律中,带给房地产投资影响最多的就是借地借家法。法律中制定了租客和房东的规定,根据时代变化做过多次修订。

(1)借地家法的历史背景
当初在制定作为此项法律的基础的「借地法」「借家法」的时候,由于日俄战争,伴随经济发展大量的劳动人口流入东京之类的大都市,作为劳动者居住用的租赁住房和用地广泛普及。在这样的背景下,因为住宅慢性不足,房产所有者根据自己的需要让入居者退居,把房子和土地以更好的条件租给或卖给他人。这样对于把租来的房子或土地作为生活据点的人来说就会陷入非常不稳定的立场,防止这样的事情发生,所以规定了最低限度的契约期间,以保护租客为目的制定了现在的借地借家法的基础。

(2)战争时立法修订“借地法”和“借家法”
在此之后日本进入了战争时代,全体国民为了战争胜利进行了法律整备,在这样的背景下,土地和房屋的租赁合同即使满期,房产所有者只要没有正当理由就不能结束合同,这样的话,也不用担心合同期满后,租用的房屋和土地被土地所有者要求收回,保证了安定的居所,国民就可以集中战事,设定这种【正当理由制度】的法改正,从战争结束后一直持续到现在,由此,房产所有者不能因为自己的的原因而随时取消合同。

(3)建立定期租赁制度
如上所述,【正当理由制度】着重于保护租户。
但是,这也会造成新的问题,在战后经济发展和土地价格上涨的趋势下,房产所有者的固定资产税和继承税负担变大,有租户就不能有效活用土地,如果要求租户退居就要支付一大笔搬家费,这样影响土地再利用的事情很多,在这样的背景下,1992年设立了合同期满没有正当理由也可以结束合同的定期租地制度。1999年设立了只要合同期满就可以解约的定期租房制度,但是定期租赁制度需要满足一定条件,现在同时存在一直以来的需要【正当理由】的租赁制度和新的租赁制度。

在时代背景下租赁制度如下表这样被修改。当初租赁期满就结束合同,房产所有者和租客平等的制度到战争时期,没有正当理由房产所有者就不能提出解约的重点保护租客的租赁制度,到现在是一直以来的需要【正当理由】的租赁制度和新的定期租赁制度两者并存。
虽然大家对定期租赁制度还比较陌生,但在契约社会的欧美先进国家则与日本相反,需要正当理由的租赁制度是非常罕见的。

| 租赁制度的修改流程:

3.租赁制度的修订对房地产投资的影响

那么,定期租赁制度的创立给房地产市场带来了怎样的影响?在这里我们来讲定期租赁制度的特征和条件。


定期租赁制度如上所述,原则上租客不能提出解约,根据合同约定也不能提出增减租金,好处是在一定期间内能保证房地产投资的租金收益。另外,让经常不按时交租金的租客退租交房也花费时间和费用,利用定期租赁制度可以在合同终止时排除不良租客,时常确保优良的入居者,老朽化的房屋也能顺利重建,达到高效运用和机动投资。

总结:

与不动产权利相关的法律,特别是和租赁房屋土地相关的法律给不动产投资带来非常大的影响,根据时代背景制度也有可能发生变化。近年创立的定期租赁制度作为租赁房屋土地法律修改的支柱,不管怎样讲,对房地产的投资来说都是积极有利的修正,以后随着定期租赁制度的运用,还会朝哪个方向发展,谁也不知道,总之,借地借家法未来的趋势值得注意。

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