查看: 2928|回复: 0

为什么中国人热衷投资日本民宿,日本人却不为所动? ...

2019-7-3 20:54:58 | 显示全部楼层 |阅读模式 来自: 日本

马上注册,结交更多好友

您需要 登录 才可以下载或查看,没有账号?喵会员

x

R0e53ebE23OBeieM.jpg

题图:Yestone.com 版权图片库


最近听说在东京发生了这么一件事情,有一位中国的投资人敲开了自己所投资那套房产的房门,要求里面的租客搬走,最终是招来了警察,并被带走。我想,他肯定觉得非常委屈,敲开自己买下的房产大门,怎么就触犯日本法律了呢?先卖个关子,后面我会为大家仔细分析。

 

1理清投资与自住

 

(1)地段

 

曾推荐给一位投资人东京新宿站附近的房子,新宿站是世界排名第一的大站,当然排名前二十的大站基本上都在东京,新宿站拥有将近178个出口,每天的乘降人次接近400万人。

 

大家想一下,世界上有多少个城市人口能达到400万,澳大利亚首都人口400多万,加拿大首都人口100多万,新宿站单单乘降人口能接近400万,这摩肩接踵、人潮如织的非凡景象,大家可想而知。

 

但是当时投资人给我的回复是“既然人那么多,会不会太吵闹,能不能找个安静点的?”投资人往往不自觉地把个人自住的喜好混淆进去。

 

这一点我要敲敲黑板划重点,投资人一定要理清投资与自住的区别,如果理不清,往往会影响投资决策,丧失一些很好的投资机会。

 

关于地段到底如何选择呢?选择绝对的核心地段,还是选择有发展潜力的地段,这个问题一直困扰着投资人,我给出我自己的标准答案。

 

我认为这个问题不在于房产本身地段,关键在于投资人自身对该国该地区的理解程度,怎么说呢?

 

第一,如果是初次投资日本房产,那么我建议投资绝对的核心地段,租金收入稳健,保值能力强,非常适合入门级的投资人,初次投资最重要的是控制风险,保证第一笔投资成功。


第二,如果是二次投资,对东京比较熟悉,清楚东京人口六十多年以来人口持续增长,城市规模不断向外延申,对东京的发展很有信心,那么可以尝试投资东京市政规划的新都心,以获取城市发展带来的超额红利。

 

以上海为例,类似闵行、松江这样城市扩张发展的新区,房价涨幅远远高于传统的市区中心静安和黄浦。所以投资什么样的地段,标准答案在各位自己身上,在于自身对投资所在城市的熟悉程度。不熟悉,就选择大城市绝对核心,熟悉可以尝试新都心。

 

(2)朝向

 

先说朝向,有些投资人一定要朝南。但是不知道日本绝大多数的房子浴室都带有“暖房功能”,衣物洗过之后并非晒在阳台,而是挂在浴室里,睡前开启“暖房功能”后,第二天早上衣服就干了,这是晾晒方面。

 

关于采光方面,日本上班族生活节奏快,工作强度大,在租借的房子里每天早出晚归,大多不在乎采光的问题。所以朝向在日本的租赁市场上并反映不出租金价格的差异,对投资来说影响因素较小。

 

(3)房型

 

房型不正?一方面,私有土地,不可避免。另一方面,租客基本不太在乎。

 

接下来,不得不单独提一个很多投资人最具有代表性的问题,“能不能每年去住几天,剩余的时间用来出租”。

 

首先,日本是个旅游资源非常集中且丰富的国家,拿着房租收入,我们投资人可以去不同类型酒店,每次不同的旅游度假体验!何必困于自己购买的哪一套房呢?

 

其次,如果出租,您去的那两天让租客搬出去,您走了再让租客搬回来,这显然不合适,也不具备操作性。

 

第三,那么肯定有投资人会提出以民宿为代表的短租形式,首先民宿短租在日本是违法的,已经有相关立法出台了,处罚措施也明确了。

 

即使偷偷做了民宿,而且暂时未被查封,今天这个住,明天那个住,房子的性质已经变成了酒店,已经不是自己家的感觉。问题又回到了原点,何不拿着租金去住不同的酒店,享受不同的体验呢?

 

2理清投资与经营

 

我们投资人非常喜欢日本,空气质量好,享受到的服务也很棒,因此自然就询问我是否能投资一家酒店,或者干脆买块地自建房产。这个问题关键在于我们是否理清了投资和经营的区别,我们说投资房产是一种被动收益,说得通俗一些,就是躺着赚钱,不用操心坐等房租收益。

 

但如果是买一家酒店的话,可能就从投资变成了经营,需要投入额外的精力和时间去经营管理一家酒店,并承担经营风险,同时需要酒店管理相关经验等等。如果是自建房产的话,相当于自己成为了房产开发商的角色,除了选址以外,还涉及设计、施工、装修和了解当地相关的法律法规。大家可以想象一下在国内经营酒店和开发房产的难度,考量自身的情况,再做投资决策。

 

如果我们非常坚决地要投资这个领域,又没有相关的经验,有没有折中的办法呢?我建议投资人可以选择带整体方案的房产投资项目,比如我们操作过很多类似的项目,经过我们认真选址、带有整套设计、施工、装修方案,也包含后续申请合法酒店牌照,并且交由酒店运营公司运营的整体打包投资方案,这样在一定程度上可以弥补我们相关细节把握不足所带来的投资风险和经营风险。


(2)说完酒店投资经营,说说自住。这也是购买日本房产的新现象,从以往单纯的投资需求,新增出来一些自住的消费需求。

 

几位购买京成大久保项目用于自住的房东跟我说,之所以经常去日本,除了自己特别喜欢之外,还有陪孩子玩耍和陪夫人购物的需要。

 

京成大久保离东京迪斯尼车程20分钟以内,到东京最大的三井奥特莱斯仅需10分钟,从成田机场到家不用换乘,40分钟。特别适合家庭之旅,自己不去的时候,还可以借给去日本的亲戚朋友住。这个项目的一楼还带独立的小院。


FXh9t8ejeeg8eh9X.jpg


3对比口径不一致导致判断失误

 

(1)金融产品

 

有投资人以国内的金融产品作为对比,往往举例国内投资产品也可达到4%到5%,甚至更高。这种跨投资品种的对比就是典型的口径不一致导致的误判。我过去从事银行贷款业务、投行业务6年多,我来给大家对比对比,现身说法一下:

 

首先,房产的投资魅力在于唯一性,不可分割性。投资人买下某套房或某栋楼,就排他性的独占这个房产,这一点明显区别于金融类产品。

 

其次,风险评价不一样,房产是实实在在的实体,金融产品则是虚拟的。就算是保本保息的金融产品,目前国内的回报率也低于东京房产的租金回报率,稍高的金融产品面临较大的本金风险,日本房产经过二十多年的去泡沫化,挤压价格水分,目前不仅跟国内相比有较高的性价比,跟其他主流国家大型城市相比,同样具有明显的性价比优势。

 

第三,如果涉及贷款的的话,不动产是银行最喜欢的抵押品,因为银行知道不动产的风险最小,最可靠。我们来想象一下,银行自己售卖的金融类的理财产品,我们能跟银行商量,有可能首付50%,银行贷款50%,共同来买理财产品吗?这显然是行不通的,但如果是房产的话,银行反而追着我们询问是否需要抵押贷款。

 

4以国内使用习惯延伸到日本

 

(1)玄关

 

有一对夫妻在我们公司投资了一整栋大楼,先生在上海专门从事旧房改造,夫人也是室内设计师,可以说夫妻二人既有扎实的理论基础,又有市场实战经验。买下这栋楼之后两人按照自己多年的经验进行了大规模的装修改造。

 

后来我们发现,二位抛弃了原有的入门玄关,设计成国内喜欢的,推门就能看到敞亮的大客厅的方案。这样的设计完全不符合日本居住者对隐秘性的诉求,最后租不出去,也卖不出去,走了弯路。

 

(2)租赁权大于所有权

 

最近广州政府抛出“租售同权”这颗重磅炸弹,在业内掀起了惊涛骇浪。在我看来,这是我们国家房地产市场走向文明非常重要的一步。日本在这方面提早我们很多,二战之后,日本就实行“租售同权”的政策。“租售同权”对日本不动产最大的影响就是大大降低了房产的空置率,给日本租赁市场带来了健康和繁荣。

 

经过多年的不断完善,日本的“租售同权”政策已经演化成了租赁权大于所有权,我举例说几点明显区别于国内常态的内容。比如想投资带租约的房产时,我们是不能请求进屋查看室内情况的,里面有租客居住,日本法律绝对保护租客的隐私权。另外,房东与租客签订的租赁契约一般为期2年,中途不得解约,买卖时房产前后也不可以解除租约,即使是租赁契约到期,只要租客想继续续租,房东也不得拒绝。

 

我们投资人也许会想,这样的法律不公平。法律公平这个事情很难有个标准,日本这条法律的底层逻辑是这样的。房东如果出租的是公寓,赶走租客,房东只是少了一份租金收入,而房客可能面临无家可归。如果房东出租的是一家店铺,赶走租客,就意味着这家店的老板和员工一起失去了生活来源。

 

房东与租客的对比,房东是强势方,房客是弱势方,所以法律要倾斜于弱势一方,以体现“法律公平”。所以我刚才说,国内的“租售同权”是房产市场走向文明的重要一步,日本已经先于我们几十年了,我们得快步赶上。

 

我们投资人也许会问,房东的利益怎么保护呢?其实,就是这样的法律,既保护了租客,让租客安心租房,也反过来成就了房东,让手有余钱的投资人乐于投资房产收租。

 

因为在这样强大的法律制约下,租客非常清楚房东是无法随时赶走自己的,那么租客就会安心地把租来的房子当作自己家来长期居住,据我们公司内部管理的物业统计,租客的平均租赁期大约是8年左右。而且租客对房屋内部的设施保养得很好。如此,房东的维修保养成本大幅降低,房屋的动迁率极低,空置率小了,房租总体收益可观、稳定。一句话概况,房东的成本支出低了,平均房租收入增加了。

 

就是在这样的背景下,有大陆的房东敲门要求租客搬出去,满足自住需求,但不知不觉触犯日本当地法律。

回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 喵会员

本版积分规则

喵日本与你快乐分享

关注喵日本

关注走进日本

电话对应时间:日本时间 9:00-18:00

+81-092-710-8856

公司地址:日本福岡県福岡市東区和白3-2-2-502

公司网址:http://www.pointyes.jp

Copyright © 2005-2019 pointyes. ( 鲁ICP备20027359号-3 )
快速回复 返回列表 返回顶部