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租金保证制度安全吗?

2017-12-8 09:57:27 | 显示全部楼层 |阅读模式 来自: 日本

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小航夏休休息完了,今天开始上班了,来日本15年,第一次赶在夏休时候去旅游,比较幸运的很,人不是很多。在留学的时候经济条件不允许,所以哪里也没有去,只能打工和学习。上班以后慢慢的有了经济基础和时间,所以给自己定了一个每年要去一次没去过的地方旅游,去感受不同地区的风情,习俗,给自己生活经历增长点见识,所以在经济条件和时间允许的情况下,还是出去走走比较好。
还是言归正传吧,在放假的第一天,小航看到一则和不动产有关的新闻,关于租金保证相关的文章,所以今天就和大家分享一下这方面的知识。
在购买日本投资物件的时候,应该不难看到『サブリース保証』这样字眼的投资物件吧,简单的说,就是转借公司(可以是普通的法人公司,也可以是房地产公司)以转借给第三者为目的,而把房东的房子给租下,然后在转借给第三者。
如下图(最左边的是房东,中间的是转借公司,右边的是第三者)
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例:转借公司先从房东那边用50,000日元的租金把房东的房子租了,然后转借公司在用65,000日元转租给第三者,那转借公司的每个月的利益是15,000日元。
大家可以看到,天成介绍的投资房子里面很少有这类投资房,因为我们知道其中的利弊,所以不会介绍这样的房产。
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租金保证的租赁好处是什么呢?
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1,空室率低
不管第三者租客是否有支付房租,转借公司每个月都会给房东支付租金 。
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2,没有租金滞纳
理由也是和第1个一样,因为转借公司会负责给房东租金。
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3,没有和租客之间的纠纷
纠纷等事情都是转借公司对应

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租金保证的坏处是什么呢
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1,收入保证有效期其实只有2年
在转借契约的时候,都会有『租金调整的项目』、一般是每2年调整一次,所以不是像广告上面写的那样,永久固定保证!
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2,转租更新的时候,一般房租会比较低
以为随着房龄的增长,房租会越来越低,尤其是新建的房子,这个现象更明显。
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3,如果不按照转借公司的指示修缮房屋的话,契约会被自动解除
比如说租客说空调坏了需要换的话,转借公司会让房东修理,如果房东不修理的话,那么租金保证的契约会自动被解除的比较多。
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4,租金都会低于市场价
因为转借公司要赚取一定的收益,一般会比市场租金低10-25%,转借公司不会自己赔钱而支付给房东的,简单的说就是空室时候的租金也还都是房东自己负担的。
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5,解约时候房东有违约金
有的时候房东提出解约的话,会有违约金发生,有的案件金额会很高。

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就像小航在8月11日看到的房产新闻一样,因为最近这样的租金保证的纠纷比较多,所以国土交通省要求转借公司在签署转借契约的时候,必须义务解说『租金减少时的危险性』,在日本每改正一个条款都是有原因的,所以不难看出来,租金保证契约纠纷还是比较多的。
   
今天小航就和大家分享到这里,下次有时间在和大家分享一般租赁和租金保证租赁的区别是什么。
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